如何证明“我的房子是我的房子?”
时间:2022-05-11  
     

家住山东省烟台市芝罘区的曲某最近碰到一起房产纠纷的“糊涂案”,该起案件导致其损失一百余万元。

曲某的朋友汪某借款给王某40余万元,到期后王某无力还款,汪某就将王某起诉至法院,法院判决王某向汪某偿还欠款。王某无力还款,就提出其名下有房产一套,可以过户给汪某,但该房产抵押给银行尚欠贷款50余万元。汪某经过考虑后,同意代王某偿还银行贷款接受房产抵债;汪某同时考虑到自己名下已有一套房产,为了省税,就要求王某将房产过户至曲某名下,随后各方共同办理了产权登记,曲某取得房产证。

 曲某取得房产证后某天,接到法院传票,该套房产的原产权人即王某的上家韩某将王某和曲某共同起诉至法院,要求解除其与王某之间的房屋买卖合同以及主张王某与曲某之间的房屋买卖合同无效,并要求曲某将该套房产过户至韩某名下。

 烟台某法院做出一审判决,认为王某没有足额支付购房款给韩某,因此王某构成违约,韩某有权解除与王某之间的买卖合同;曲某与王某之间没有支付过购房款,所以曲某与王某之间的买卖合同无效。

 曲某不服一审判决提出上诉,二审法院维持了一审法院判决;曲某又申请再审,亦被法院驳回再审申请。

 曲某认为:因为王某欠付汪某的借款,才将房子抵债过户至其名下,其取得房产的产权是完全合法的;在其接受抵债时,既然房产是登记在王某名下,其有理由相信王某是该套房产的所有权人,其无法查明王某与其上家韩某之间是否存在纠纷。并且在本案审理中,王某一直未出现,其作为第三人要承担王某应承担的责任是不合理的。连国家法定登记机关登记过的房产证都不能相信了吗?难道要自己向法院证明“我的房子是我的房子”?!

 上海市中联鼎峰律师事务所余同昊律师对本案进行了点评与分析:

 1、怎么判断房产是谁的?进行房产交易时是否需要审核房主与其上家之间是否有纠纷?根据法律规定,房产属于不动产,不动产的所有权以登记为准;通俗理解就是房产证是谁的,谁就是房产的所有人。王某在将房产抵债给曲某的时候,王某既然有房产证,其即为房产的所有人;无论其与韩某之间是否有其他纠纷,均不影响王某作为该套房产的所有人,其完全有权利处置该套房产。如果要求曲某在与王某进行房产交易时必须审查王某与其上家之间是否有纠纷,这是不合理、不合法的,也会导致社会交易秩序的混乱。

  2、王某与曲某之间的房产交易合同是否无效?法律为了维护交易秩序的稳定,对合同无效是有严格规定的。“恶意串通、损害第三人利益”是合同无效的一种情形,但本案中是否存在这种情形呢?我认为不存在。因为王某欠付汪某借款是事实,汪某也确认是其要求王某将房产过户至曲某名下,另外汪某还代王某偿还了银行50多万的贷款,这明显不存在恶意串通。

 3、即使王某没有向其上家韩某支付购房款,韩某解除其与王某之间的房屋买卖合同,能否将该套房产重新过户至韩某名下?答案是“不能”。根据法律规定,合同解除后根据合同的履行情况,当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施。房屋买卖合同解除后,恢复原状就是将房屋交还出售人并将产权重新过户至出售人名下。但因在本案中房屋已在第三方曲某名下,韩某解除其与王某之间的房屋买卖合同也不能将该套房屋过户至韩某名下。

 4、本案曲某已经历经一审、二审、再审,还有什么方式维护自己的合法权益?根据法律规定,法院驳回再审申请的,可以向检察院申请抗诉。曲某可以通过向检察院申请抗诉的方式维护自己的合法权益。另外,我认为本案中亦存在程序上的问题,王某与曲某、王某与其上家韩某完全是两个独立的法律关系,不应放在一个案件中进行审理。韩某的目的是将房产重新过户至其名下,但由于房产现在在曲某名下,因此法院首先要解决曲某与王某之间的问题,即曲某是否应将房产过户至王某名下。只有在房产重新过户至王某名下,韩某才能主张房产过户至其名下;否则韩某在解除其与王某之间的买卖合同之后,只能要求王某赔偿损失了。

 


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